El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 36.832 el pasado mes de enero, la cifra más alta desde mayo de 2011 y un 22,5% superior a la del mismo mes de 2018, según ha informado el INE. El tipo de interés medio registra su mínimo histórico al situarse al 2,57% pese a que se esperaba un repunte tras la polémica con el impuesto de Actos Jurídicos y Documentados, que ha terminado siendo asumido por los propios bancos con la intervención del Gobierno. Pese a la caída de los intereses en total, después de nueve meses a la baja de las hipotecas a tipo fijo se encarecen con fuerza por encima del 3% de intereses frente al 2,32% en el que se sitúa a tipo variable.

Pero, ¿a qué se debe este incremento? Según la medición, el dato de enero recoge las operaciones hipotecarias inscritas en los registros oficiales, pero que realmente fueron firmadas a finales de 2018. Y, ¿qué pasó en la recta final del año? Los compradores ya conocían el desenlace de la polémica del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

La relación de los hechos fue el siguiente: el Supremo decidió a mediados de octubre que era la banca quien debía hacerse cargo del impuesto hipotecario para posteriormente desdecirse y considerar a principios de noviembre que era el cliente quien debía pagarlo. Posteriormente, el Gobierno anunció un real decreto en el que estipulaba que los gastos hipotecarios debían repartirse entre el banco y el cliente.

El fin de este debate debería haberse recogido en la estadística de diciembre. Si bien, los compradores y los bancos suelen evitar hacer operaciones en ese mes por la acotación de los plazos (menor número de días hábiles), entre otras cosas.

Con el repunte interanual, que es más de 21 puntos superior al registrado en diciembre de 2018 (+0,9%), la firma de hipotecas sobre viviendas encadena diez meses de tasas positivas.

Los datos de enero publicados hoy por Estadística muestran una radiografía bien distinta a la de diciembre, pues, además del fuerte incremento interanual, arrojan un crecimiento mensual en el número de hipotecas sobre viviendas del 76%, su mayor repunte en un mes de enero en al menos cinco años. Lo mismo pasa con el capital prestado para este tipo de hipotecas, que se disparó un 68,5% en enero en relación al mes anterior, su mayor alza en este mes desde 2015.

De acuerdo con los datos difundidos por el INE, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas bajó un 0,7% respecto a enero de 2018, hasta los 121.036 euros, mientras que el capital prestado subió un 21,6% en tasa interanual, hasta situarse en 4.458 millones de euros.

Madrid y Andalucía, a la cabeza

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en enero fueron Madrid (10.478), Andalucía (6.140) y Cataluña (5.025).

Las mayores tasas de variación anual se dieron en Madrid (+104,8%), Castilla-La Mancha (+25,3%) y Aragón (+17,3%). Entre los descensos, los más significativos correspondieron a Baleares (-10,6%) y Galicia (-7,1%).

El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó el pasado mes de enero el 2,57%, frente al 2,68% del mismo mes de 2018, con un plazo medio de 22 años.

El 62,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable, en contraste con el 37,2% que se firmó a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable se situó en el 2,32%, frente al 3,09% de las de tipo fijo.

Suben las fincas hipotecadas

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, durante el primer mes del año se constituyeron 49.243 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de estas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un incremento del 16,6% respecto a enero de 2018.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos subió un 16,2% respecto al mismo mes de 2018, hasta los 7.202,6 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 146.267 euros, un 0,3% menos.

El tipo de interés medio al inicio para el total de fincas se situó en el 2,60%, con un plazo medio de 21 años. Para las hipotecas a tipo variable, que representan el 64,5% del total, el tipo de interés medio fue del 2,42% al inicio, mientras que se situó en el 3,04% para las de tipo fijo.

Cambios en las condiciones

En cuanto a las hipotecas con cambios registrales, sumaron 5.998 en enero, un 16,7% menos que en el mismo mes de 2018. Atendiendo a la clase de cambios en las condiciones, en enero se produjeron 4.491 novaciones (o modificaciones producidas con la misma finalidad financiera), con un retroceso interanual del 22,6%.

El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) subió un 26,8%, mientras que el número de hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) descendió un 34%.

De las 5.998 hipotecas que cambiaron sus condiciones el pasado mes de enero, el 41,8% se debieron a modificaciones en los tipos de interés.

Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo subió desde el 8,7% al 21,6% y el de hipotecas a interés variable cayó del 90,8% al 77,8%. El euríbor es el tipo al que se referencian la mayoría de las hipotecas a tipo variable tanto antes del cambio (79,6%) como después (72,2%).

Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo bajó 1,4 puntos, mientras que el de las de tipo variable retrocedió ocho décimas.

Giro en el mercado hipotecario: sube el coste y baja el porcentaje de préstamos a tipo fijo

El año se ha estrenado con un profundo cambio de dinámica en el mercado hipotecario. Si desde 2016 las hipotecas a tipo fijo han crecido a un ritmo exponencial, hace diez años solo ocupaban un 2% de la cuota de mercado y tocaron su máximo histórico en diciembre tocando el 41,4%, por primera vez en meses registran un fuerte frenazo en porcentaje y se encarecen un 3,7% en términos mensuales. De media el coste de las hipotecas a tipo fijo se situaron en el 3,09% en enero, en máximos de nueve meses.

Si se encarecen los préstamos a tipo fijo bajan a tipo variable y recuperan terreno en el mercado. Las hipotecas a variable pasan de suponer un 58,6% del total de hipotecas en diciembre a representar el 62,8% en enero. Además, reflejan una caída del coste del 4% al 2,32%. El diferencial entre los dos tipos de crédito se sitúa en máximos desde que el tipo fijo comenzó a repuntar en el 0,77%.

Con todo, el tipo medio de las hipotecas en España ha bajado a mínimos históricos al 2,57%, en los últimos doce años ha bajado un 4,1%. Los intereses del crédito para adquisición de viviendas reflejan la política de tipos negativos que mantiene el BCE y que presionan también a la baja los intereses aplicados a las hipotecas. «La financiación hipotecaria sigue consolidándose con moderación y seguirá con esta tendencia mientras haya liquidez en el mercado», señala Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.

Los expertos creen que la tendencia seguirá en el mercado lejos de aumentar los costes para los compradores. «La decisión del BCE de retrasar la subida de tipos y de inyectar liquidez asegura un panorama bastante estable en la financiación hipotecaria. Aunque la ley de crédito hipotecario introduce algunos cambios que podrían encarecer las hipotecas, la competitividad entre las entidades y la nueva inyección de liquidez podrían contrarrestar este efecto», indica Toribio.