Pago la hipoteca pero no soy dueño de la casa, ¿tengo algún derecho sobre ella?

El piso en el que vivimos es 100% propiedad de mi mujer. Estamos casados en separación de bienes, pero la hipoteca, impuestos, mejoras y gastos los pagamos entre los dos desde que convivimos hace ya 10 años. Los cinco últimos años solo yo aporto ingresos y nos quedan otros ocho años de hipoteca (25 años en total). Pase lo que pase en el futuro si ella decidiera vender, ¿yo tendría algún derecho? Para que la propiedad pasara seguro a las dos hijas que tenemos en común cuando ambos fallezcamos, ¿bastaría un acuerdo privado firmado por ambos?

En primer lugar, adelantarle que, al regularse su matrimonio por el régimen económico de separación de bienes y, aunque usted haya abonado parte del precio de la vivienda familiar mediante desembolsos privativos, la vivienda pertenecerá con carácter privativo a su esposa que fue quien la adquirió en su momento.

Por el contrario, si estuviesen casados en régimen ganancial, la vivienda pertenecería en proindiviso privativa hasta la fecha de su matrimonio y, ganancial desde esa fecha en la parte proporcional a los desembolsos efectuados privativos por su parte.

No obstante, y aunque la vivienda pertenezca de forma privativa a su esposa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.320 del Código Civil, para disponer “de los derechos sobre la vivienda habitual y […] aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial”.

En este sentido, señala la Dirección General de los Registros y del Notariado en su resolución de fecha 19 de diciembre de 2017 y haciendo referencia a lo establecido por el precepto legal mencionado que, “esta norma se encuentra en el capítulo de las disposiciones generales del régimen económico-matrimonial, o régimen primario, aplicándose con independencia del régimen económico patrimonial que rija constante matrimonio».

Este precepto otorga una protección a la vivienda familiar durante el matrimonio, con independencia de quién sea el cónyuge titular de dicho bien (STS 31 diciembre 1994)”. En consecuencia, aunque su matrimonio se encuentre regulado por el régimen de separación de bienes y, haya establecido la vivienda familiar en el inmueble que le pertenece a su esposa con carácter privativo, será necesario que usted preste su consentimiento para realizar cualquier acto de disposición que afecte al inmueble. Respecto al acuerdo privado al que usted hace referencia, se trata de un documento válido que tiene fuerza legal y obliga al cumplimiento a las partes que en él figuran.

Así, este tipo de documentos se han admitido y reconocido como auténticos en virtud de lo establecido en el artículo 1225 del Código Civil, siendo muy frecuentes los pronunciamientos jurisprudenciales que confirman tal equiparación.

La principal diferencia con la escritura pública es que, además de obligar a las partes que figuran en el acuerdo, obliga a terceros. Por lo que le recomendamos que, si quiere asegurarse que el acuerdo privado pactado entre ustedes tengan valor probatorio, inscriban este en un registro público.

Reclamar gastos de una compraventa

Compré una vivienda en 2013, mi primera vivienda. Si no lo he entendido mal, ¿puedo reclamar a mi banco todo menos el impuesto de AJD? En 2016 cancelé mi primera hipoteca por darme mejores condiciones una segunda entidad. ¿También puedo reclamar esos gastos a la entidad con la que tengo mi hipoteca ahora?

Tras la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, donde se declaraba nula la cláusula de gastos de formalización de hipoteca, son muchos los que han tenido que recurrir a los tribunales para poder recuperarlos.

Las cantidades que se pueden reclamar son todas las que supuso la formalización de la hipoteca, es decir: los gastos derivados del Registro de la Propiedad, los de tasación del inmueble y los de notaría.

Por otro lado, el obligado tributario en el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), desde el Real Decreto-Ley 17/2018 de 8 de noviembre, es también el banco. A pesar de esto aún no está clara le retroactividad de la norma, ya que al ser tan reciente y no quedar claro en su redacción, dependemos ahora de lo que entiendan los tribunales.

Por el momento el Juzgado de Primera Instancia nº18 BIS de Málaga ha declarado, en su sentencia de 12 de noviembre que se entiende del nuevo articulado de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado que esto tiene efecto retroactivo.

El hecho de que la hipoteca no se haya terminado de pagar o se haya cancelado no condiciona el plazo del derecho del interesado a reclamar, ya que estos gastos los ha tenido que abonar de manera como consecuencia de una cláusula nula por abusiva, por lo que el banco tiene también la obligación de devolverlos.

Fuente: noticiasjuridicas.com 

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