Valoración Ley Hipoteca

La presente Ley es un nuevo intento del legislador por establecer límites a las prácticas que viene realizando la banca en materia hipotecaria en los últimos años. Y ya van unos 5 intentos en los últimos años.

Lo que hay de diferente en la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario, que entrará en vigor en las próximas semanas del año 2019.

Esto, a simple vista, puede parecer beneficioso para el consumidor, pues acota la libertad del banco para actuar en perjuicio del consumidor, pero la realidad es que no lo es, pues el contenido de estas limitaciones es más beneficioso para la banca que para la protección del consumidor.

A modo de ejemplo, en el momento de negociar las condiciones del préstamo entre el banco y el consumidor, la nueva Ley traslada la responsabilidad que tiene la banca de informar correctamente al cliente, hacia el tejado de los Notarios, que ahora tendrán un papel mucho más importante.

Por otro lado, los límites que se imponen a las cláusulas del préstamo son más elevados y más amplios que los límites reconocidos por los Jueces y Tribunales para determinar que una cláusula es abusiva.

La nueva Ley establece las siguientes novedades:

En el momento de la negociación del préstamo:

El BANCO informará al cliente sobre el funcionamiento del préstamo, y cualquier duda o pregunta del prestatario al banco deberá ser resuelta con ejemplos prácticos. El banco entregará la documentación con la información personalizada del préstamo al cliente 10 días antes de acudir al Notario.

Posteriormente, se acude al NOTARIO que elija el prestatario. El Notario deberá completar y verificar la información dada por el banco y emitirá un ACTA certificando que se han cumplido todos los deberes de información por parte del banco. Deberá entregarse al menos 1 día antes de la firma del préstamo.

Contras: no se le exige al Banco aumentar la calidad de la información suministrada, ni ejemplificar con productos de la propia entidad o de otras entidades. Por el contrario, es al Notario al que se le impone la obligación de comprobar la correcta información trasladada al consumidor; recordemos que el Notario es un fedatario público, no un profesional financiero. Esta modificación de la ley NO mejora la información que se debe trasladar al cliente, pero SÍ evita futuros litigios contra la banca, pues las nuevas funciones del Notario sirven de prueba en contra del consumidor y a favor del Banco.

Límites al contenido de las cláusulas del contrato: 

• La cláusula de GASTOS HIPOTECARIOS: el PRESTATARIO afrontará los gastos de Tasación. El BANCO afrontará: los gastos de gestoría al banco, gastos de inscripción en el Registro, gastos del Impuesto, gastos de aranceles notariales (las copias a quien las solicite).

Contras: los Jueces y Tribunales imponen los gastos de Tasación al banco. Ahora el legislador lo imputa al prestatario.

• Se establece una CLÁUSULA SUELO DE 0% para todos los préstamos.

Contras: el legislador no elimina completamente la CS, sino que mantiene una protección a favor del banco en previsión de futuros periodos en los que el Euribor pueda ser negativo. Por el contrario no se impone un límite al alza por ley.

• La COMISIÓN DE APERTURA será válida siempre que esté justificada con gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo que haya tenido que afrontar el banco.

Contras: los Jueces consideran abusiva esta cláusula si el banco no prueba efectivamente el desembolso del trabajo realizado. El legislador no impone nuevas exigencias al banco que evite que el banco siga imponiendo esta cláusula abusiva, por ejemplo, que aporte las facturas o justificantes de dichos gastos en el momento de imputarlos al cliente.

• El INTERÉS DE DEMORA será el interés remuneratorio + 3 puntos.

Contras: el Tribunal Supremo reconoció que era abusivo el interés remuneratorio +2 puntos, el legislador ha aumentado este límite.

• Sólo podrá utilizarse la CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO por parte del banco:

· En la primera mitad del préstamo será necesario el impago de al menos el 3 % del importe prestado y, en todo caso, cuando el impago supere las 12 mensualidades.

· En la segunda mitad dicho mínimo pasará al 7% o un impago de 15 mensualidades.

• Se limita el cobro de COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TOTAL (cancelación) O PARCIAL. Fuera de los siguientes plazos NO SE PODRÁ COBRAR NINGUNA COMISIÓN:

– Si es un interés variable: (1) en los primeros 5 años hasta el 0,15 % de lo reembolsado anticipadamente; (2) en los primeros 3 años hasta el 0,25 % de lo reembolsado.

– Si es un interés fijo: (1) en los primeros 10 años hasta el 2 % de lo reembolsado anticipadamente; (2) a partir del 10 año hasta el final, hasta el 1,5 % de lo reembolsado.

• Se podrá CAMBIAR UNA HIPOTECA VARIABLE POR UNA FIJA, y el Banco podrá cobrar una comisión del 0,15% de lo reembolsado durante los 3 primeros años de la vida del préstamo.

Esta ley no tendrá efectos retroactivos. Sólo afectarán a las hipotecas que se firmen después de su aprobación, excepto a las novaciones de un tipo variable por un fijo y para la cláusula de vencimiento anticipado, que sí estarán al alcance de todos los préstamos salvo que el préstamo se encuentre en fase de ejecución. Sí afectará a la novación de una hipoteca prexistente, en este caso se considerará un nuevo contrato.

Fuente: linkedin.com 

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